Поновлення договорів оренди землі: що змінилось з 15 липня 2020 року?

Наприкінці минулого року Верховною Радою було прийнято один із “антирейдерських законів” – №340-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству». Він вніс суттєві зміни до низки законодавчих актів, зокрема до Земельного кодексу України та до Закону України «Про оренду землі».

Однією із змін стало те, що з 15 липня 2020 року діє нова процедура поновлення договорів оренди землі. Так, ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» виключено, натомість додано в новій редакції до Земельного кодексу України нову статтю 126-1. Статтею 32-2 Закону України «Про внесення змін» визначено, що поновлення договорів оренди землі здійснюється в порядку, передбаченому статтею 126-1 ЗК України. А в статті 126-1 ЗК України встановлено, що умова про поновлення договору оренди землі має встановлюватись в самому договорі.

Тобто, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах автоматично. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

У свою чергу, ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» зазнала суттєвих змін, і вказаною нормою буде регулюватися переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору. При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Як скасувати автоматичне поновлення договору оренди?

Зверніть увагу, сторона договору може скористатися правом відмови від встановленого поновлення договору не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору. Для цього вона подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.

Якщо в реєстрі такої заяви немає, дія договору за передбаченою умовою автоматично продовжується на той самий строк.

Зміни прийнято і щодо договорів про встановлення земельного сервітуту, про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови.

Зокрема, умова щодо поновлення договору не може встановлюватися ані в договорі оренди землі, ані в договорі про встановлення земельного сервітуту, ані в договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Зміни в оформленні договорів оренди землі

Законом було внесено також зміни до ст.14 до Закону України “Про оренду землі”, відповідно до яких власник земельної ділянки може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору оренди землі та скасувати таку вимогу. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації в порядоку, визначеному законом.

Звертаємо також Вашу увагу на перехідні положення «антирейдерського закону». Привертає увагу абзац 4 розділу ІХ Перехідних положень, яким передбачено наступне: «Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеного Закону, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення». Тобто нові правила не стосуються договорів, які були укладені до внесення змін в Земельний Кодекс України та ЗУ «Про оренду землі», а відтак ті договори оренди, які були укладені до 15.07.2020, можуть автоматично поновлюватися відповідно до приписів ч. ч. 6-8 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі».

Зважаючи на вищевикладене, висновки можна зробити наступні:

1. Умови про поновлення договору мають бути зазначені у самому договорі оренди. При цьому укладати додаткову угоду більше не треба, пролонгація відбуватиметься автоматично.

2. Скористатись правом на відмову у поновленні договору оренди землі може будь-яка із сторін. Для цього необхідно звернутись до державного реєстратора не пізніше, ніж за місяць до закінчення такого договору.

3. Забороняється вказувати умови про поновлення в договорах, що стосуються оренди земель комунальної та державної власності, крім випадків, коли на відповідних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача.

4. Нові правила не стосуються договорів, укладених до набрання чинності Законом.